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　　 债务正成为悬在不少房企头上的“达摩克里斯之剑”。根据Wind数据，2022-2025年，房企海外债到期余额分别为273.25亿美元、182.8亿美元、190.32亿美元及179.94亿美元。也就是说，房企未来几年面临的偿债压力并不小，2022年尤甚。

　　如此压力之下，能保持资金融通顺畅的企业才能避免暴雷，从而“活下去”。从行业来看，一些优质地产企业保持了稳定的偿债节奏，向市场传递了不少信心。

　　1月17日，中梁控股集团(02772.HK)发布公告，表示公司已提前由境内银行账户完成汇出所有必需的资金至其境外银行账户，用于2022年1月31日票据到期时偿还余下的本金金额及应计利息。除了本次提前归集资金兑付1月31日到期的境外美元债券以外，去年11月，中梁一笔到期美元债也是提前打款至相关账户，获得了投资者的认可。

　　公告还显示，2022年1月11日至1 月14 日，公司进一步购回2022年1月票据累计本金总额达31,693,000美元，由此，公司已购回累计本金总额达1.21亿美元，占2022年1月票据初始发行本金总额约48.28%。中梁控股相关人士向《红周刊》表示，公司正在从规模导向转向利润导向，未来将继续根据现金流情况合理铺排美元债的归还。

　　显然，对于市场与投资者而言，保持稳定回购、提前偿债无疑向市场传递出了极强的定力和乐观态度，体现出中梁充裕的流动性，也有着明显的“定心丸”作用。

　　重信用、保交付、提品质

　　安全边际获机构认可

　　实际上，2021年以来，一些房地产企业已经出现流动性困境，在债务偿还方面也出现困难，以至于被海外机构大面积下调评级。但就中梁控股集团而言，从上述回购动作就可以看出其对于信用的指标的重视，也有能力保持偿债能力。

　　另一方面，伴随着国家新一轮的楼市调控，楼盘保品质、保交付不仅关系国计民生，是国民对于居住空间需求升级的必然要求，更已成为国家强调的核心工作和重点。

　　根据公开信息，2021年中梁控股集团共交付139个项目，共分183个批次交付，向11万余户业主提供了通往安居乐业生活的“钥匙”。而在这些交付的每一套房屋里，中梁控股集团都坚守了对品质与服务的承诺。例如，秉承打造了建面约24700㎡园林景观的杭州中梁云都汇，为各类型居者打造交友空间的芜湖中梁龙玺台，以及制定高标准、严要求验收标准的环溪花苑，等等。由此，下半年以来，中梁接连荣获2021中国房地产综合实力标杆品牌企业、2021年度最具投资价值地产公司等称号，还在全国工商联发布的《2021中国民营企业500强榜单》中位列第134名，较上年上升9位。

　　重信用、保交付、提品质，正是在这样的定力支撑下，在不少房企被下调评级的背景下，中梁控股仍然得到了机构的认可。据惠誉此前发布的报告，其对中梁维持B+评级，主要源于其规模大、经营多元化。惠誉指出，中梁拥有以长三角为重点的多元化土地储备，为期2.8年的土地储备为中梁在未来几个月内暂时缩减土地收购提供了一定的灵活性，而不会破坏长期业务发展。

　　另外，惠誉还肯定了中梁的流动性还款能力。其估计，中梁有12亿美元的公众资本市场债务到期至2022年8月，扣除近期回购未偿还债券后，其中包括已被公告注销的2021年11月到期的优先票据9700万美元、2022年1月到期的2.28亿美元、2022年5月到期的2.93亿美元、2022年7月到期的4.35亿美元、2022年8月到期的1.5亿美元。惠誉认为，中梁从项目公司获得销售收益的渠道没有中断，内部现金生产能力完好无损，这可以缓解其近期的还款压力。

　　2021年销售额1718亿稳居TOP20

　　回款目标提前完成

　　惠誉对中梁控股集团的判断已经在一定程度上得到了验证。根据公司近期发布的经营数据，2021年全年，中梁控股累计合约销售(连合营企业及联营公司的合约销售)金额约人民币1718亿元，累计合约销售面积约1427.7万平方米，分别同比增长1.78%、5.71%。整体来看，中梁控股继续继续稳居全口径榜单TOP20。

　　克而瑞数据显示，2021年，规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期，平均目标完成率不到90%，明显低于过去三年105%以上的平均水平。也就是说，中梁控股2021年95%左右的销售目标完成率，的确在艰难环境中显示了企业发展的确定性与成长性。

　　更值得一提的是，受益于分散布局，以及保交付和提品质的定力，中梁控股还实现了良好的回款状况。据中梁控股集团官方微信公众号数据，2021年公司保持着85%的较高回款率，并提前完成了全年回款目标。这同样是一剂有力“强心剂”。对于房地产这个高周转的行业而言，在恶劣环境下，保证回款尤其是是良好现金流、偿债能力的“命脉”，更是房企“活下去”的关键。

　　展望2022年，国家层面的房地产政策基调仍将围绕“着力稳地价、稳房价、稳预期，积极防范潜在风险”展开，对于中梁控股集团来说，跟随国家战略，从信用、交付、现金流等方面着力，持续提升品质与服务能力，有望继续保持定力，赢得较高安全边际。

（文章来源：证券市场红周刊）

文章来源：证券市场红周刊

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