这是严肃君的第503篇推送

北京集中供地模式的影响，已迅速反应到成交端。

目前为止，5月份首批供地中已有25个项目取得预售证。除了YYDS海淀的学府壹号院，开盘当晚销售125亿，从其他各项目宣发的战报看---

谨慎的很。

网易房产数据中心显示，就算考虑到网签数据延迟和其他多种因素干扰，一批次已开盘项目去化情况也不容乐观。截至2021年11月30日已有15个项目有网签数据，累计成交套数仅766套。

数据来源：网易房产数据中心

这里还有190套是学府壹号院，而部分拿证早于学府壹号院的项目，还保持着个位的网签数据。尤其是今年新盘扎堆的朝阳，首批集中供地中的10个已开盘项目仅网签了211套。

01

典型样本朝阳

出乎意料，但又在意料之中。

朝阳新房市场历年来是供不应求的。

据网易房产数据中心统计，2018至2020年朝阳新房成交量分别是1708套，2839套、2916套；但这三年新增商品房土地供应仅10宗。

而今年从9月13日起，到11月26日，前后两个月的时间，朝阳先后10个纯新项目全部开盘入市，6336套房源几乎同时冲进市场。

按照过去三年平均每月207套的去化速度，这6336套房源需要30个月才能卖完。

朝阳作为集中供应的典型样本，招牌的含金量被稀释了，地段不再包治百病。

更糟糕的是，朝阳是今年“王对王”现象的重灾区。

王四营、金盏、崔各庄，都同时有2-3个纯新改善项目在售，并都有尚待出让的规划地块。

它们同天拍出，产品面积段/周边配套/入市时间不能说完全一致，但确实也差别不大。

底层供需大前提的改变，让开发商们的惯性动作逐一失效。

02

总价逻辑失灵

首当其冲的，就是低总价策略。

先通过一部分小户型刚需房源，降低项目“起步价”，吸引更多购房者的目光，再靠大户型产品赚钱。

比如最小55平一居，总价358万起，普宅首套首付只要125万，一经发布引起了购房者广泛关注。

面积再大一点的，总价追平甚至低于限竞房。绿城沁园主力户型之一77平两居，按照销售指导价6.5万/㎡计算，总价500万起，首付约200万；德贤御府72平总价576万，首套首付230万。

问题在于，真正的低总价房源过少。要么是绝对值上的少，像55平房源只有81套。

要么是性价比上纯商品房肉眼可见的不香了。一街之隔，华樾国际领尚限均价为71000元/㎡，德贤御府销售指导价已达8万/㎡，意味着买到华樾国际·领尚，即净赚9000元/平的差价。

总价逻辑来看，曾经的500万，限竞房时代可以买到89平，而如今只有77平。

尤其朝阳，改善为主的产品结构，把买房的总价门槛调整到了800万/套起，首套首付也要300多万。而有钱人却是少数，追随者少了，曲高和寡，难在短时间内成就销量层面的叫座。

03

产品逻辑失调

同时，总价越高，买房人越挑剔，还考验房企在产品上做增量的实力，难上加难。

说到底，开发商日子也不好过。

“三大红线”+“两道补丁”压力下，房企现金流普遍承压。在加上限地价、限房价、限7090，再有政府产权份额占比、配建公租房等等。

多重限制之下，开发商少了做爆款的心气，一心只想跑的快。复制爆款，成为不约而同的选择。

好处是省力，照搬已经得到市场验证、购房者接受度高的产品；缺点是复现率高，反而成了中规中矩。

不仅是市面上有如复制粘贴的外立面，连户型都变得大同小异。限竞房时代能作为卖点的南向三面宽，现在已经属于常规操作，只能算及格线。

于买房人而言，只能说接受得了，看的多了，也就谈不上多喜欢，更说不上惊喜。

客观上，还有开发商其它操盘项目被曝维权，被业主控诉房子交付质量缩水，减配明显，品牌影响力直线下滑。

即使有地段、价格在前，购房者也不愿闭眼买单了。

好消息是，从其他已发布三轮供地信息的城市来看，土地出让门槛正在适度放松。

比如南京降低拍地企业资质要求、苏州降低保证金缴纳门槛、深圳降低竞自持(公共住房)上限、合肥取消配建保障性租赁住房指标等。

放大到整个市场来看---

9月24日，央行罕见发声房地产，提出两维护，即维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益；

10月21日银监会公开表示“保障刚需群体信贷需求”；

本月初住建委在《北京市商品房预售资金管理办法》中明确“管好但不管死”的原则；

近期北京/深圳连续举办行业调研会……

已经有业内人士表示，楼市政策已见底，明年春天或将有一波回暖。

互动时刻：

楼市的春天可能快到了，但还是要先熬过这个寒冬。

2021还剩最后1个月，苦于年底业绩和资金双重压力，可能会有项目选择促销跑量。

对刚性需求的买房人来说，现在可能是个捡漏的机会，但是同样很考验买房人的眼力。你准备出手买房吗？欢迎文末留言~

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