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这是严肃君的第500篇推送

2021年末的北京新房市场，似乎对刚需客群越来越“友好”。

继海淀北四环北沙滩桥地块做小了以后，新近流出的海淀永丰中海地块，容积率1.5，据传主力户型为95平三居，还有75平两居、125/126平的3+1户型。

销售指导价8.3万/平，按照75平计算，首套首付只需249万起。

这么低的容积率，却拿来做了刚需房。严肃君的N个500人置业群里，已经有群友开始欢呼，“首付250万，住进海淀不是梦！”毕竟曾经的海淀，1000万都买不到新房。

但细细算完账，却高兴不起来。

01

海淀上车成本，3年增加3万

时间倒流回三年前，首付250万在海淀能买到什么样的房子？

可以买到西山锦绣府89平三居，还带仓储和车位；可以翠湖仨项目里随便挑，面积上能够得到130平大三居。

从地段位置来看，翠湖仨项目和永丰地块更具可比性，同样五环外，配套得分相似。

直线距离中关村软件园都是5公里，周边都没有已通车地铁。不同的是，翠湖有中关村第一小学科学城分校，而永丰地块有中粮大悦城、故宫北院，据说还有地铁站规划。

但翠湖仨项目的限均价为5.3万/平，永丰项目的销售指导价为8.3万/平，短短三年，价差整整3万。

根据流出的产品信息，永丰中海项目主力户型为95平三居，还有75平两居、125/126平的3+1户型。75平两居分布在小区东西两侧，仅196套；125平大户型占据社区C位，幼儿园和社区配套位于西侧。

若最终75平起步，这意味着首付249万成为海淀新房市场的最低成本。

由于优先面向海淀户籍或在海淀工作的人群销售，如有剩余才向社会公开销售，摇号选房的可能性很大。

换句话说，这250万能不能花出去，还得看运气。

02

昌平新房，allin

同样看运气的，还有昌平。

萬橡悦府最后两栋楼159套，11月4日开盘秒没，没选上的购房者定金得2个月才能退还；龙湖云璟据说12月开盘，虽然套数也只有才400多套，买上的概率还相对较大。

户型以89平三居和110平三居为主，限均价57500元/平，总价约512万，首套首付约205万。

龙湖云璟位于昌平线与8号线交汇站朱辛庄站的南侧300米，位置上紧挨回龙观成熟生活区、生命科学园区域产业，周边有小米产业园、中公教育等。

89平三居有三面采光，南向、东向和西向。南向采光面8.9米，卧室都做到了南向采光，暗卫，整体户型方正，但相对紧凑。

龙湖云璟89平/110平三居

110平户型也是三居设计，南北通透，全明。主卧套设计并预留了衣帽间位置，难得的是主卧内也是明卫。餐客厨一体，厨房U型设计利用率更高。

小道消息，110平户型或调整为115平，按照限均价计算，总预算增加约29万。

北七家天时汤山地块，案名定为御邸，目前已有售楼处。超刚需同学重点关注56平户型，总价336万做到了普宅，首套首付仅118万。

56平一居大概率为纯南向，三面宽，整体方正布局合理，居住舒适度看最终的得房率情况。

91平两居总价约546万，首套首付约218万。边户做到了全明，卧室空间相对宽裕，卫生间与餐厅、客厅在同一条通风路径上，实际入住后开门通风，则考验业主的忍受度了。

天时汤山地块56平/91平户型

天时汤山地块西南东三侧被翡翠公园包围，翡翠公园自建配套有黄城根小学6X6班制（已开学）、9班制幼儿园以及约1公里长波士顿风情商业街、约1.3万平教育综合商业配套、约8万平复合商业中心（规划中）。

据悉17号线支线或在该地块不远处设站，若规划落地，将改善整个北七家公共交通出行的现状。

小区共11栋住宅楼，北部4栋为公租房，楼高4-8F；其余7栋为商品房，楼层为4F/5F/7F。由于地块为长方形，园林组团式设计。

至此，昌平的商品房库存全部上架。

03

现在与未来的选择

但选择变多了，犹豫随之而来。

严肃君的好朋友手持200万+首付，永丰能买75平小两居，6公里外的龙湖云璟则可以买到110平三居，怎么选？

一边是并不太好的海淀学籍，尚未兑现的商业/地铁规划，均价8.3万/平；一边是虽然位于昌平，但通勤/配套/居住舒适度上更胜一筹，均价5.75万/平。

价格和价值之间不对等，单凭“海淀学籍”，购房者为2.55万价差买单的意愿有多大？

北京学区政策持续高压，今天还流出了城六区正在制定教师轮岗方案的消息，学区房的确定性和含金量在下降。

虽然每个人的买房需求各不相同，但如果仅从房住不炒这条大方针来看，严肃君还是更建议你，把当下的居住需求放在第一位。

尤其是在大环境各种不确定下，实实在在的确定性，尤显可贵。

互动时刻：

对于北京新房市场，尤其是北部片区出现的多个小户型低总价项目，你怎么看，会入手吗？欢迎在评论区留言讨论~

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